银行家2020

没想到复仇者联盟的局长和猎鹰真实的主业是买房子、买银行。这个白人是X战警的，帅的一塌糊涂。这个要是在电影院里的氛围应该会更好，期待中国引进！真的是挺好看的！美国黑人及有色人种的平权，不只在以前就是现在也是一直在进行的斗争。和《绿皮书》相比主人公的社会责任感更大，付出更多，虽然在与白人之间的友谊上表现的并不多，但是结尾的点睛之笔已经是恰到好处了。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介

通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼

猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率

资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate

那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考

这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型

接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价

相应的计算过程如下。这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程

我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：

蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。 雷：15太低了。 蓝：15很好了好么！尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！ 雷：没那么多。 蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。 雷：我们总能找到租户来填坑的。 蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价

这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎

其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判

这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算

既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。诶！不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳

因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算

通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿

蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽

老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心

最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻

至此，这一桩交易就算基本结束了。电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。

一个多世纪过去了，影片中反应出来的现象有什么改变吗？并没有。有也只能说是它们学会了遮羞布，把明面上的搬到了底下而已。在各个领域，尤其是高科技高技术领域，往高层发展上永远有着心照不宣的天花板，而很多过去的人，死要面子如同皇帝的新装一般装着看不见，还到处粉饰吹嘘自己在那儿混的有多好。然而，德尔塔奥米教做人，一切丑恶嘴脸暴晒在了阳光下无所遁形。过再多时间，它们低层与上层的鸿沟只会裂缝越来越大，就看什么时候崩盘吧。发个正常影评都这么费劲要这么含蓄，也是服了这平台，怪不得要整改

文/梦里诗书

真实事件改编，《银行家》始于两个黑人资本家在上世纪美国种族歧视的大环境下无奈扶持普通白人联合创业，这是一个本有着鲜明题材，张力十足的故事，但遗憾的是电影却将这样一段反种族歧视的传奇，在流水账般的叙事下拍成了一部平淡无奇的命题作文。

众所周知，美国种族歧视的顽疾根深蒂固，即便在今天的美国仍旧充斥着很多隐形歧视，而在二十世纪中期，黑人身份在美国更是处处受限。电影的主人公伯纳德从小从给人擦皮鞋起家，虽然凭借自己的金融天赋赚取到了第一桶金，但因为他是黑人，却很难在以白人为主的资本市场中获得更多资源，而他与同样是黑人资本家的乔组成了搭档，两人突想奇招，雇佣一个白人来代替他们的身份，扮演行业大佬，于是被相中的白人马特，经过三个月的训练，从一名普通工人摇身一变成为了两人在上流社会的代言人。

电影最为出色的一幕也正在于此，两位黑人与一位白人如何一同联手，收购了位于市中心核心位置的银行大厦。伯纳德的金融天赋，乔的沉稳幽默与马特的演技，三人合谋的设计，使三人成功以合理的价格完成了一件在当时看来完全不可能的收购案，但这场收购案，仅只是支撑起了电影的前半段，在后半段的银行收购上，《银行家》仿若失去了它的锐气，变得保守无趣了起来。

其实面对这样一个故事，无论是从伯纳德如何在只给黑人提供下等工作的美国攫取到第一桶金，还是围绕两个黑人资本家的发展困境来展开，都足以找寻到新的张力，但电影叙事节奏却缺乏有效的把控，这不仅在于《银行家》将伯纳德创业如何赚取第一桶金的经过一带而过，使这一主角在第一时间并没能鲜明立体的呈现咋观众面前，后段剧情叙事的流水账，也令电影中所有人物变得越发脸谱化。

正是碍于这一问题，电影最后，法庭之上伯纳德的发言本该成为全片的点睛之笔，但是这段高光时刻的表现，在我看来尚且不如马特收购银行大厦时的谈判来的更具张力。电影的收尾明显能感受到导演最后是仓促，甚至于是模糊的，《银行家》从中段开始出现的后继乏力，愣是将反歧视的创业励志变成了节奏舒缓的平权电影，前后强烈的割裂感，使这部电影缺少了抗争意识，淡化了资本市场的残酷，自然也就冲淡了观众对电影的共情。

时至今日美国黑人在资本界仍旧没有多少话语权，这正如同电影从一剂反映美国种族歧视问题的猛药，到一碗点到即止的平权鸡汤，虎头蛇尾的剧情，使电影虽然有着反种族歧视的呐喊，但它却以一种最为平庸的方式表现了出来。

I have read an interesting sentence that is "nothing is easy except useless",well,on earth most of things suitable for the sense. people is not easy to live in the world,for a man he is not easy to be a good son,good husband and a good father.many men just want to be a successful and have fun's people,but they do not want to have too much duty,which is very unfortunately.

故事是那种只是听别人用语言描述出来就会很有趣的具有强烈戏剧性的故事，从一个从小就渴望经商的黑人小鞋童，饱含着实现自己梦想的激情，到在加利福尼亚凭借自己的天赋赢得了第一桶金，这是一个令人振奋的开局，按照常规，接下来应该就是展现伯纳德傲人的商业成就和宏大的商业帝国，或者他成功后纸醉金迷的生活。但——他是一个黑人。 毫无疑问，在种族歧视的枷锁下，哪怕你是神，都得找好自己的位置。而现实也在向伯纳德显示它的冰冷，如果他想拥有更多，就必须找到一个可以和那些白人资本家谈判的人，他和他的合伙人乔，一个黑人资本家，有幽默感和有些玩世不恭的家伙。找到了一个因为创业失败的年轻的白人蓝领马特，他是一个对银行业务毫无了解的商业白痴，这样的组合冲突感和看点十足，前半段完全就是激情澎湃的“美国合伙人”，伯纳德高超的商业技巧，乔丰富的社交经验，加上马特出色的学习和表演能力，使他们完成了一桩桩“不可能”完成的商业收购。 到这儿，感觉应该还是一个励志片的故事，大概中后段他们收购了大陆银行开始，就有点向黑人平权的方向发展了，逐渐失去了前半段的节奏和氛围，除了大陆银行的另外一个股东对伯纳德团队做出的算计感觉上有些阴谋味道的调剂，制造了冲突和紧张感外，就没有什么特别的地方了，马特意料之中的傲慢和自作聪明以及最后的失败，一切都是固定的。倒不是厌倦这种反种族歧视的争取权利的电影，只是既然是这样的一个命题作文，在后半段导演既没有刻画那些受到帮助之后的人们是什么发展，也没有进一步刻画伯纳德在做到这一切后他的内心感受，人物显得比较单薄，后面听证会上伯纳德抗争式的发言本应成为整部影片的华彩，但给人的感觉就像是一个人拿了别人的钱要求他在公共场合发言一样，仓促而无力，没有想象中的震撼和感动，只有不知所云的困惑。结尾是美好的，马特并没有如想象中的那么混账，他帮乔和伯纳德在没有被政府完全没收财产之前，用剩下的钱买了巴哈马的房产。为两人留下了栖身之所。 因为是真实故事改编，所以里面的绝大多数情节都是现实中人的经历，抛却影片因为技法带给人的缺点的感觉，它其实讲述了一个传奇的故事，在那个黑人连坐公交车那么基本的权利都受到侵犯的时代里，两个黑人能在生意场上攻城略地，如鱼得水。除了白人出面之外，他们的聪明才智令人惊异。最后虽然惜败，但也算辉煌过了。 总结下来，只从旁观者的角度看，至少可以了解到一些商业上的规则和理论，当然，这不是培训课，不多，更纵深一点，能看到种族歧视下对于一些人的限制和偏见带给一个人的愤懑，当然毫无疑问这也催生了一些人的理想和信念，如果没有这些，恐怕就不会有这部片子了。不可缺少的一个视角是：联系现在一直在欧美乃至西方国家热度不减的关于黑人的政治正确，它极其迎合了黑人阶层对自身的美好想象，跨越阶层，实现阶级的跃升。 一部点到即止的平权电影，一部趣味十足的传记片。忽略掉种族和平权，这部电影是好看的。节奏不拖沓，塞缪尔.杰克逊的演技依然吸引人。话说神盾局（他在漫威的超级英雄电影里出演过角色）是有什么先进科技吗？一点老态都没有，难以置信他当时已经72岁了。 女性形象的塑造同样闪亮，而从这部影片的女性角色里，我得到一个警示，永远不要成为自己所厌恶的当中的一份子。